Kdy se vyplatí rekonstrukce?

Minulý týden jsem psala článek o knize Martina Perlíka o rekonstrukcích rodinných domů. Knížka se mimo jiné věnuje i tématu finanční náročnosti rekonstrukce. Mnoho stavebníků má představu, že koupit starší dům a zrekonstruovat ho, je levnější, než koupit pozemek a postavit novostavbu. Právě jsem jednu takovou rekonstrukci dokončila a tak si říkám, že by mohlo být přínosné, ji tady trochu zrekapitulovat a dát vám konkrétní představu, co taková rekonstrukce obnáší.

Jednalo se o rekonstrukci přízemí kancelářské budovy v průmyslovém areálu. Je to vlastně bývalý statek, který po válce přešel ze soukromého vlastnictví do státního a pod hlavičkou zemědělského družstva zde soudruzi 40 let hospodařili. Po revoluci byl majetek navrácen původním majitelům v dost zuboženém stavu a posledních 25 let plynou veškeré prostředky získané na pronájmech do postupné rekonstrukce.

Přízemí kancelářské budovy má:

Halu 16m2 včetně schodiště do patra, 2 kanceláře – každá o výměře 13m2, WC 4m2, koupelnu s předsíňkou 8m2 a úklidovou komoru 5m2 – celkem téměř 60m2 podlahové plochy.

vstupní hala – původní rozvaděč (šedý), nový rozvaděč ( bílý)

Sociální zařízení bylo ze 70.-tých let, vytápění starými litinovými radiátory, rákosové stropy a neuvěřitelně křivé stěny v interiéru.

Víte, na první pohled to vypadalo, že bude stačit nově obložit koupelnu, toaletu, vyměnit okna, topení a vymalovat. Vždyť kanceláře donedávna sloužily svému účelu. Protože toto nebyla má první rekonstrukce, nepřekvapilo mě, jak velký rozsah následně práce měly.

V podstatě se jednalo o rekonstrukci naprosto všeho. A když říkám všeho, pak myslím opravdu VŠEHO. U domu, který prodělal poslední komplexní úpravy někdy před 40 lety, ani nemůžete očekávat nic jiného.

Jaké práce proběhly?

1. Kompletní otlučení omítek až na cihlu
2. Rozebrání skladby podlahy a její nové založení – hydroizolace, tepelná izolace, betonová stěrka
3. Nové obklady a dlažba v koupelně, WC a v hale
4. Vyrovnávání stěn silnou vrstvou štuku – velké nerovnosti ( u starých domů obvyklé)
5. Podlahy nivelace a pokládka linolea
6. Sádrokartonové podhledy ( stropy jsou rákosové a nerovné)
7. Sádrokartonové předstěny v přízemních kancelářích, zajišťující cirkulaci vzduchu a odvádění vlhkosti.
8. Nová okna a dveře – úprava stavebních otvorů na stejnou výšku parapetu ( okna měla rozdílné výšky)
9. Vysekání starých rozvodů elektřiny a natažení nových podle současných norem
10. Instalace nového elektrorozvaděče a podružných elektroměrů ( v budově jsou 3 samostatné kanceláře)
11. Nová svítidla, čidlo na spínání nočního osvětlení, instalace na připojení wifi a telefonu.
12. Výměna rozvodů topení a otopných těles
13. Nové rozvody vody a odpadu, nové zařizovací předměty sanity
14. Příprava na příruční kuchyňku v hale
15. Nové interiérové dveře

kancelář s původním kazetovým stropem

kancelář se sádrokartonovým podhledem

Co zůstalo původní?

1. Původní dispozice a účely využití jednotlivých místností – nosné stěny i příčky
2. Kovové zárubně interiérových dveří – nový nátěr
3. Dřevěné obložení haly – nový nátěr
4. Teracové schodiště
5. Krov a střešní krytina, která byla měněna před cca. 20 lety
6. Venkovní fasáda, která se bude rekonstruovat až v budoucnu

Sami vidíte, že rekonstruovat takto starou budovu, znamená začít úplně z gruntu. Kosmetické změny v tomto případě nemají smysl, je nutné udělat veškeré rozvody a instalace znovu, zateplit podlahu a zároveň eliminovat přílišnou vlhkost v utěsněném domě a tepelné mosty. Z původního domu zbyly pouze očištěné obvodové stěny a příčky, ostatní je nové.

Nabízí se tedy znovu otázka z úvodu článku : Je rekonstrukce vůbec finančně výhodnější než nová stavba?

Pokud vezmu v úvahu pouze finanční stránku, pak NENÍ. To, co se ušetří na cihlách a základech domu, následně zmizí ve zvýšených nákladech na důkladné odizolování, vyrovnání stěn a složitější řešení, která vyžaduje původní dispozice a vazby mezi jednotlivými částmi domu.

koupelna – revizní otvor v sádrokartonovém podhledu

úklidová komora s původní výlevkou

Pro konkrétní představu: výše zmíněná rekonstrukce 60m2 vyšla celkem na téměř 500.000,- Kč. V přepočtu cena za 1m3 = 3.300,- Kč. Jednalo se pouze o interiér. Při rekonstrukci včetně fasády a střechy pak začíná cena za 1m3 okolo 5.000,- Kč.

S domy je to dnes stejné jako s jakýmkoliv spotřebním zbožím. Rozbije se vám tiskárna, televize, pračka? Pak je většinou levnější, pohodlnější a rychlejší si koupit novou a starou vyhodit. Věci se opravují minimálně, kupují se nové. V centrech měst je tolik domů, které čekají na finanční injekci a probuzení k novému životu. A na okrajích vznikají nové satelity rodinných domů.

Proto, pokud se chystáte rekonstruovat, nejspíš na tom finančně nezískáte. Přesto však tu jsou zisky, které na vahách rozhodování dokáží naklonit ručičku na misku rekonstrukce.

1. Máte dům, který má jistý genius loci
2. Bydlíte v původní zástavbě, která nepůsobí tak uniformně jako satelity a má atmosféru
3. Lokalita má ve většině případů vybudovanou fungující občanskou vybavenost
4. Přispějete k recyklaci a udržitelnosti

A proto není tou hlavní otázkou : Co je levnější?   ale   Co je pro vás důležitější?

autor článku: Monika Kořínková