Jaká je návratnost investice do nájemního bytu?

Když se řekne investice do nemovitostí, naprostá většina z nás si představí koupi nájemního bytu a příjem peněz z jeho pronájmu. Tento model je nejběžnější formou investice do nemovitostí a konzervativním uložením finančních prostředků na důchod nebo pro strýčka Příhodu. Vnímáme ji jako investici bezpečnou. Osobně se domnívám, že tomu tak docela není a proto bych se jí ráda v tomto článku podívala podrobně na zoubek.

Pojďme si modelovat případovou studii takové běžné investice:

• Byt 2+kk nebo 2+1 o velikosti 60-70m2 ( je to nejoblíbenější druh nájemního bydlení, které si pronajímají bezdětné páry nebo mladé rodiny, které se ještě nepouštějí do pořizování vlastního bydlení, a proto je nejpravděpodobnější, že si takový byt najde svého nájemníka)
• Kupní cena zrekonstruovaného bytu v krajském městě 1.500.000,- až 1.800.000,- Kč (v případě nerekonstruovaného je cena nižší, ale po nutné rekonstrukci se dostanete na stejnou částku). V tomto případě budu počítat se spodní hranicí pořizovací ceny.
• Vlastní naspořené prostředky ve výši 500.000,- Kč (třistatisíc až půl milionu je psychologická hranice, kdy pociťujeme nutnost finanční prostředky investovat a nenechávat je jen ležet pod polštářem – rozuměj v bance)
• Výše hypotéky cca. 1.000.000,- Kč na 20 let = pravidelná měsíční splátka cca. ve výši 6.500,-Kč ( hypotéka, která je dostupná pro většinu lidí, s tím, že její výše nebude v případě výpadku příjmů z nájmu existenčně zásadní a po určité období majitel vykryje splátky hypotéky z jiných zdrojů = vlastní příjmy z podnikání nebo zaměstnání)
• Předpokládané příjmy z nájmu 8000,- Kč měsíčně ( odpovídá tržní ceně nezařízeného bytu v běžné inzerci – reálná cena může být i mírně nižší cca. o10%)

Co z toho vyplývá?

1. Ideální scénář – v případě, že se majiteli podaří mít spolehlivého nájemníka, který svědomitě platí nájem, o byt se náležitě stará a celkově je bezproblémový, pak nejspíš zásadní problém nenastane.

Z nájmu bude uhrazena splátka hypotéky, výše pojištění nemovitosti ( cca. 3000,- ročně), běžná údržba ( 0,5% z ceny nemovitosti ročně = 7500,- ročně) a úhrada daně z nemovitosti ( 200,- Kč ročně). Zbylý příjem z pronájmu po zdanění tak sice nebude vyšší než pár tisícovek ročně a na přilepšení do rodinného rozpočtu to tedy určitě nebude, ale postupně bude splácena výše hypotéky a za 20 let bude nemovitost splacena díky příjmům z nájmu.

Dlouhodobá návratnost investice je cca. 28 – 30 let, s tím, že v tuto dobu bude splacena hypotéka a na nájmu majitel získá zpět své vložené finanční prostředky ve výši 500.000,- Kč. Zároveň bude mít ve vlastnictví nemovitost, která bude mít s největší pravděpodobností za 28 let podstatně vyšší hodnotu než nyní. Jak velkou, to už je otázkou spekulace a věštění z křišťálové koule.

2. Tato možnost je méně optimistická – nájemníci se v bytě střídají, byt devastují a je nutné do něj opakovaně investovat, jak peníze, tak energii a volný čas. Někdy se stane, že nájemník nezaplatí kromě nájmu ani splátky záloh na elektřinu, plyn a vodu, a aby mohl majitel byt znovu pronajmout, musí nedoplatky zaplatit sám. Případné řešení sporů a vymáhání dlužných částek je psychicky i časově vysilující a majitel na ně za čas rezignuje. Nakonec je rád, že se nájemník vůbec vystěhoval a po pár měsících našel nového. Jen kdyby pořád nemusel platit provize realitní kanceláři.

V tomto případě se z pohodové konzervativní investice stává doslova noční můra. Místo, aby byt vydělával, je nutné do něj neustále investovat peníze, opravovat, řešit, hlídat nájemníky a doslova se bát, kdy zase přijde výpadek nájmu a majitel bude nucen splácet hypotéku ze svých prostředků.

Pravidelné měsíční platby, kterými je nutné byt dotovat se mohou měsíčně vyšplhat i k oněm 8.000,- Kč (zahrnuje i splátku hypotéky), které má přinášet nájemné a taková dlouhodobá zátěž je jistě nepříjemná a stresující.

Mezi touto ideální a nejhorší variantou je nespočet kombinací, které mohou nastat. Každopádně nikdy není nic ideální, málokdy vše funguje, tak jak si naplánujeme a v co doufáme. V případě investic do nájemních bytů počítejte raději s nějakými těmi problémy, které zaručeně přijdou – lidé jsou nevyzpytatelný prvek investice…….. a mějte rezervu, do které můžete sáhnout v případě výpadku nájmu nebo nutnosti větší investice.

Nezapomeňte si také do nákladů na investici připočíst i závěrečnou rekonstrukci 30 let obývaného bytu (výměna oken, podlah, obkladů, kuchyňské linky apod.).

 Jak vidíte, není to s investicí do nájemního bydlení procházka růžovou zahradou a je potřeba vše důkladně zvážit a být realistický v očekáváních.

Každopádně, pokud do toho půjdete, snažte se:

1. co nejvíce stlačit kupní cenu na minimum ( vyhledávejte opravdu výhodné investice – dejte si klidně načas a na tu svou si počkejte)

2. buďte opatrní s výší hypotéky ( představte si, že byste ji měli splácet celou dobu sami)

3.  a hlavně berte to jako výzvu a velkou školu života, která vás hodně naučí. Budete tak lépe zvládat problémy, které pronájem přinese.

Při zvažování do čeho investovat a jak – využijte např. tuto kalkulačku:

Investice do nájemních bytů není jedinou možností jak konzervativně investovat v nemovitostech. Možná by pro vás bylo vhodnější koupit ornou půdu nebo les. O těchto, ne tak obvyklých investicích se rozepíšu v některém z dalších článků.

autor článku : Monika Kořínková