Nájemník versus majitel – Kdo má jaká práva a povinnosti?

Spory mezi majitelem bytu a nájemníkem patří mezi nejčastější spory, které v oblasti bydlení vznikají. V 95 % případů však nejsou tyto neshody řešeny právní cestou, ale jedna strana většinou ustoupí či nad situací mávne rukou. Důvodem může být malá částka, o kterou se ve sporu jedná, či neznalost práv a strach z neúspěchu. Nájemníci také kvůli neshodám raději dávají výpověď z nájmu a hledají si nové bydlení, než aby řešili problémy, které by jinde vůbec nemusely vzniknout, čímž spor mezi nájemníkem a majitelem ve většině případů zaniká. Stěhování však přidává práci oběma stranám, jedna musí hledat nové místo k žití, druhá nového nájemníka, je proto dobré znát a vyjasnit si hned na začátku nároky a práva obou stran, aby k těmto situacím docházelo co nejméně, případně aby se rozchod obou stran obešel bez potíží.

Písemná smlouva je ochrana pro majitele

Smlouva o nájmu bytu má být dle zákona písemná, tuto povinnost písemné formy by ovšem měl dodržet zejména pronajímatel. Ten totiž nemůže nedostatek písemné formy namítnout jako neplatnost smlouvy vůči nájemci, který naopak takto činit může. Stejná pravidla platí i ve chvíli, kdy smlouva není po skončení prodloužena, ale nájemce bez námitek majitele v nemovitosti stále bydlí. Zákon totiž nově počítá s tzv. faktickým nájmem. Jestliže nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, tak se nájemní smlouva pokládá za řádně uzavřenou. Pronajímatel je tak vázán stanovenými důvody pro ukončení nájmu a také 3 měsíční výpovědní lhůtou.

Určete si přesný termín nastěhování

Před podpisem smlouvy by si měl pronajímatel i nájemce zkontrolovat, zda je stanoven termín nastěhování. Pokud není, je vhodné jej do smlouvy doplnit. V opačném případě by se mohlo stát, že nebude jednou stranou dodržen, čímž mohou druhé straně vzniknout nečekané náklady či ztráta příjmů. Nájemce by si například po nějakou dobu musel hledat a platit jiné bydlení, majitel nemovitosti by byl zase na neplaceném nájmu ztrátový.

Z kauce lze požadovat úroky

Nový občanský zákoník stanovuje také podmínky tzv. kauce, pro kterou se používá právní termín peněžitá jistota. Tato slouží pronajímateli k tomu, aby zajistila plnění povinností ze strany nájemce. Kauce nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel kauci vrátí nájemci s tím, že si samozřejmě může na kauci započíst, co mu nájemce případně dluží z nájmu. Pronajímatel již sice nemá povinnost kauci vkládat na zvláštní účet, nicméně nájemce z ní může požadovat úroky nejméně ve výši zákonné sazby.

Zapište si stav vody, elektřiny a plynu

Při přebírání či předávání bytu je důležité zapsat si, jaké jsou stavy měřičů vody, elektřiny či případně plynu. Listinu s hodnotami k aktuálnímu datu by si obě strany měly po vzájemném souhlasu podepsat, aby při ukončování nájmu nenastaly spory v nedoplatcích za energie. Bez této listiny se jak majiteli, tak nájemci špatně prokazuje, jaká je skutečně konečná cena za tyto služby.

Poškození zařízení v bytě

I když to nový občanský zákoník striktně nestanovuje, je vhodné si vzájemně sepsat, jaké spotřebiče a nábytek se v pronajímaném objektu nacházejí a jaký je jejich stav. Po skončení nájmu pak nebude prostor na spekulace, zda byla daná věc skutečně zničená. Každá strana totiž bude mít v ruce dokument, který dokazuje, v jakém stavu byl objekt i s příslušenstvím předán. Vždy je však nutné přihlédnout k opotřebení, které vzniká užíváním nemovitosti a věcí v ní. Například nelze požadovat po nájemci po pěti letech užívání, aby koupil novou kuchyňskou linku, protože v době nastěhování byla čerstvě koupená a nyní na ní jsou již známy stárnutí. Pokud však nájemce linku viditelně poškodí, např.: budou ulomená dvířka, je možné po něm žádat přiměřenou náhradu škody.

Bez jakých služeb nelze byt pronajímat

Nový občanský zákoník výslovně stanovuje, že nájemci musí být zajištěny nezbytné služby. Těmi jsou brány dodávky vody a tepla, zajištění odvodu odpadních vod, odvoz komunálního odpadu, úklid a osvětlení společných prostor, a dokonce zde patří i zajištění rozhlasového a televizního vysílaní. Pokud by při přebírání bytu nájemce zjistil, že jsou například přerušeny elektrické obvody ve větší části bytu, je pro něj vhodné požadovat opravu ještě před převzetím bytu a nastěhováním se. Dále, jestliže v průběhu nájmu přestane jedna ze složek nezbytných služeb fungovat, měl by nájemník vyzvat majitele nemovití k nápravě. Pokud tak pronajímatel neučiní, může nájemník požadovat slevu z nájmu.

Trvalý pobyt je možný bez souhlasu majitele

Trvalý pobyt v pronajatém bytě je častou otázkou jak pro nájemníka, tak pro majitele nemovitosti. Majitelé nemovitostí se často mylně domnívají, že nájemník si bez jejich souhlasu nesmí na adresu pronajatého bytu dát trvalý pobyt. Opak je však pravdou. Nájemník na tento čin nepotřebuje souhlas pronajímatele, musí ho však minimálně s touto skutečností seznámit. Při výměně občanského průkazu pak stačí nájemci pouze předložit řádně sepsanou nájemní smlouvu, která je podepsaná oběma smluvními stranami.

O další osobě v bytě musí majitel vědět

Nájemce má povinnost oznámit pronajímateli rozšíření počtu osob v domácnosti. Pokud by to nájemce nedodržel do dvou měsíců od takové změny, mohl by pronajímatel nájem vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. To se týká jak dalších nájemců, tak případného podnájemníka. Řádný nájemce si může vzít podnájemníka, který mu bude za obývání části bytu platit dohodnutou sumu peněz. Nájemce přitom nepotřebuje souhlas majitele, musí ho však, jak již bylo řečeno výše, o této skutečnosti informovat. Podmínkou je také to, že nájemce spolu s podnájemcem musí v bytě bydlet. Podnájemní smlouva pak končí vždy, když končí smlouva nájemní.

Kdy může majitel nemovitosti vypovědět smlouvu

Majitel má právo vypovědět nájemní smlouvu ze zákonem stanovených důvodů v tříměsíční výpovědní době. Může se jednat o hrubé porušení povinností ze strany nájemce nebo jiný obdobně závažný důvod. Pronajímatel má právo nájem ukončit také bez výpovědní doby, musí se ale jednat o velmi závažné porušení povinností nájemcem. Mezi ně patří zejména neplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců, závažné poškozováni nemovitosti či zařízení v ní nebo neoprávněné užívání bytu k jinému účelu.

autor článku : Vaše nároky.cz