Regulativy územního plánu – dobrá věc nebo nutné zlo?

Jedna z věcí, které stavebníci často opomíjejí při výběru pozemku ke stavbě domu, je prostudování územního plánu a především regulativů, které jsou v územním plánu zaneseny. Díky těmto regulativům se může z ideálně vypadajícího pozemku stát noční můra.

Dům, který si představujete, na něm jednoduše nepostavíte.

Proto je jednou z prvních věcí, kterou si při koupi pozemku pohlídat, prostudování územního plánu lokality a zjištění regulativů.

Co jsou to regulativy územního plánu a k čemu slouží?

Je to soubor omezení, vymezení a předpisů, které jsou pro budování nových nemovitostí v dané lokalitě závazné. Regulativy vypracovává obec a jsou součástí územního plánu. Vznikají s úmyslem ochránit danou lokalitu od živelného stavění „čehokoliv“ a „ jakkoliv“, tak aby byl zachován urbanistický koncept území a jednotlivé stavby v něm zachovávaly určitý jednotný ráz.

Bohužel většinou jsou regulativy postaveny takovým způsobem, že neřeší celý koncept, ale jen nepodstatné detaily a ve výsledku jsou více na škodu než-li k užitku. Pro stavebníky jsou nicméně závazné a stavební úřad se jimi při svém rozhodování o povolování staveb musí řídit. Proto je otázka, zda jsou regulativy špatné či nikoli, bezpředmětná. Podstatné je, jak se s nimi vypořádáme.

S jakými regulativy se můžete nejčastěji setkat?

1. Výška zástavby, podlažnost – obvykle určení maximální výšky hřebene a počet nadzemních podlaží. Často se také vyskytuje regulativ, který určuje max. výšku 1. NP nad terénem.
2. Tvar a podoba střechy – v mnoha lokalitách jsou vymezeny podoby střechy nejčastěji na sedlovou nebo valbovou. Setkáte se i s omezením výstavby vikýřů, balkónů apod. Součástí tohoto regulativu bývá i požadavek na směřování štítové stěny ( např. štítem do ulice) nebo hřebene střechy ( např. kolmo ke komunikaci).
3. Sklon střechy – regulativ, který určuje rozmezí sklonu, který musí střecha dodržet ( např. 35 – 45°)
4. Zastavěnost pozemku – specifikuje max. možnou plochu, kterou je možné zastavět. Určena bývá různými způsoby – procentuelně k celkové velikosti pozemku, poměrem m3 výstavby a m2 pozemku, konkrétním určením ( např. max. 150m2 pro pozemek menší než 1200m2).
5. Výška oplocení – zvlášť může být specifikovaná výška oplocení ve vztahu k hlavní komunikaci zvlášť k sousedním parcelám.
6. Odstupy od hranic pozemků, stavební čáry – v regulativu jsou přísnější než obecná vyhláška a vymezují odstupy od sousedních parcel ( např. místo běžných 2m odstupu, třeba i 6m). Častý je požadavek na zachování uliční čáry, (tj. domy jsou z pohledu ulice ve stejné vzdálenosti).
7. Stavební materiály – specifikují materiály použité na střešní krytinu a fasádu, včetně povolených barevných odstínů.

Dalšími poměrně častými regulativy je vymezení tvaru půdorysu domu, garáže coby součásti hmoty domu, výška okapové hrany a její vzdálenost od konce střechy. Můžete se také setkat s  předepsanou podobou oken a dveří nebo komínů a jejich umístění. Tyto detailní regulativy jsou časté v případě chráněných území, ať už je to památková ochrana nebo ochrana přírody a krajiny. V těchto lokalitách mají regulativy opravdu významný vliv na podobu a vzhled domu.

Poslední regulativ, který bych ráda zmínila je omezení chovu hospodářských zvířat. Setkala jsem se dokonce s konkrétně uvedeným počtem kusů slepic, hus a králíků, které je možné v dané lokalitě chovat.

Jak vidíte, regulativy mohou připravit nejedno překvapení a významně ovlivnit podobu, umístění a vzhled domu. V zásadě doporučuji je dodržovat, následné vleklé spory se stavebním úřadem nejsou nic příjemného. Většinou je prostor s obcí jednat o menších výjimkách či úpravách. To je však nutné projednat ještě před koupí pozemku ( pokud máte již konkrétní představu podoby domu) nebo před výběrem projektu ( přečtěte si o konkrétním případu jednoho stavebníka ).

Katalogové projekty jsou v případě pozemku, který je zatížen hodně omezeními regulativy, nevhodnou volbou. Bude velmi obtížně nalézt ideální projekt, který by všem regulativům vyhověl a zároveň odpovídal Vašim potřebám, respektoval okolní zástavbu a navazoval na ni, jak funkčně tak esteticky, byl správně orientován vůči světovým stranám a vhodně osazen na pozemek.

V případě, že budete spolupracovat s kvalitním architektem, jistě najdete vhodné řešení, které vyhoví Vašim požadavkům i předepsaným regulativům. Skvělým příkladem takové spolupráce je projekt ateliéru Povětroň, který k regulativu přistoupil s vtipem a postavil se k němu jako k výzvě.

autor článku: Monika Kořínková