Koupím pole nebo les

Minulý měsíc jsem psala o investicích do nájemního bydlení. Nepovažuji v současné době takový způsob uložení finančních prostředků za příliš bezpečný a bezproblémový. O důvodech si přečtěte ve zmíněném článku.

Investování do nemovitostí mě zajímá a sleduji vývoj na trhu již řadu let. Situace se mění a co bylo výhodné a prosperující před deseti lety, nemusí být vhodným aktivem k investici nyní. V zásadě se situace mění na základě toho, kam jsou namířeny investice velkých investorů.

Jakýkoliv trh funguje na stejném principu. Nejdříve se na scéně objeví velcí hráči, ti kteří jdou proti proudu, investují tam, kde je vysoký potenciál, který v dané chvíli většina lidí nevidí. V tomto okamžiku nakupují tito investoři za velmi výhodných podmínek. Po nějaké době si jejich aktivit všimnou odborníci na daný trh a začnou se o výhodnosti takové investice objevovat zprávy v médiích a pomalu se dostávají do povědomí všech lidí. V této době je stále vhodné do daného trhu investovat a svézt se na vlně prosperity. V okamžiku, kdy se pozornost i těch nejkonzervativnějších drobných investorů obrátí tímto směrem, bývá zpravidla potenciál ziskovosti investic na tomto trhu vyčerpán a velcí hráči jsou v tuto dobu už někde jinde. Nezřídka právě od nich drobní spekulanti získávají aktiva za nejvyšší možnou cenu.

Jsem na trhu nemovitostí drobný investor. Chci své finance vložit tak, aby se mi dlouhodobě zhodnotily, a je pro mě důležitá bezpečnost mé investice. A dobrou volbou je v současné době investice do zemědělské půdy. Když si představíte Gaussovu křivku a dosadíte si výši rizika investice místo výše IQ, pak uvidíte přesně, v jaké chvíli je vhodné do trhu investovat. Domnívám se, že nyní je trh se zemědělskou půdou stále ještě na levé straně křivky, v pásmu nízkého rizika.

Pojďme se podívat na pár čísel :

1. Za posledních 10 let vzrostla cena zemědělské půdy o více než 100%. Přispěl tomu jak vstup ČR do evropské unie, tak dotační zemědělské programy. Zemědělcům se v posledních letech daří dosahovat vysokých zisků a díky tomu cena půdy roste.
2. Ceny zemědělské půdy jsou stále několikanásobně nižší než v západoevropských zemích. O půdu je však rok od roku větší zájem a poptávka převažuje nad nabídkou.
3. Největší zájem je o pozemky o výměře 5 – 50 ha. Průměrná cena za metr čtvereční je 12 Kč u pozemku do 2 ha, 14 Kč u pozemků o velikosti 2 – 5 ha a u větších ploch i 16 Kč a výše.
4. Úřední cena půdy je téměř o 100% nižší než je cena tržní.
5. Struktura kupujících v loňském roce byla více než z 50% nezemědělců – dlouhodobých investorů.

Hezky a přehledně zpracované informace naleznete v této zprávě o trhu s půdou z letošního ledna.

Úřední ceny zemědělské půdy podle katastrálního území vám dají představu, jak si stojí lokalita, ve které byste zvažovali investici. Nezapomeňte úřední cenu zdvojnásobit, aby vám vyšla cena reálná.

Většina z nás je drobnými investory a pozemek o velikosti 5 ha o ceně do 500.000 Kč představuje dostupnou výši investice. Hledejte způsob, jak udělat z tohoto limitu výhodu.

Jak jsem zmínila, pozemky s menší výměrou jsou levnější – je to z důvodu velké roztříštěnosti zemědělských pozemků. Spolu se Slovenskem, Rumunskem a Slovinskem patříme v Evropě do skupiny zemí s nejvyšší mírou fragmentace pozemků. V Česku je evidováno přes tři miliony vlastníků cca. čtyř milionů hektarů zemědělské půdy. Významná část rozdrobených parcel je nepřístupná, protože leží uprostřed jiných pozemkových bloků. Díky tomu jsme na špičce v podílu pronajaté zemědělské půdy – je to přes 80%.

Jak postupovat při výběru pozemku?

Otevřete si katastrální mapu území, které vás zajímá a udělejte si celkový obrázek o poměrech v dané oblasti – velikost pozemků a množství vlastníků.

Zjistěte si úřední cenu pozemku. Zjistěte, kdo dané pozemky obdělává a za jakých podmínek. Smlouvy na pronájem zemědělské půdy se uzavírají na 10 i více let a zpravidla přechází i na nového majitele (příjem z pronájmu je zpravidla 1200,-Kč – 2000,- Kč za ha/rok, tj. 2 – 4% zhodnocení investice ročně).

Uvažujte v dlouhodobém horizontu a s výhledem přikoupení sousedních pozemků v budoucnu. Pokud navazuje orná půda na bytovou zástavbu, nahlédněte do územního plánu obce. Přestože nyní nejsou tyto pozemky určené pro zástavbu, v budoucnu se může jejich využití změnit a jejich cena vzroste v řádu stovek procent. Orientační ceny stavebních pozemků vám mohou napovědět.

Kontaktujte vlastníky a udělejte jim nabídku. Buďte trpěliví a vytrvalí. Přestože majitelé pozemků prodej neinzerují, často se nevyužívané půdy rádi zbaví a jsou ochotni prodat.

 A co dál?

Nejpohodlnější a bez starostí je nechat pozemek nadále v pronájmu zemědělci, který půdu obdělává.

V případě koupě lesa je starost o pozemek o poznání větší – čeká vás však také větší ziskovost pozemku a rychlejší návratnost investice. O investicích do lesních porostů najdete spoustu zajímavých informací na webu prodejlesa.cz

A pak sledujte, jak se tržní cena pozemku pohybuje, usilujte o postupné odkupy sousedních pozemků a následně je scelujte ve větší celky a tím zvyšujte jejich tržní cenu.

Možná vám to bude znít otřepaně, ale půda je to nejcennější co máme. 2 ha kvalitní orné půdy jsou schopné uživit jednu rodinu. Bez ní bychom nebyli. Je to základ všeho. Žádná investiční bublina. Skvělá příležitost.

autor článku : Monika Kořínková